发信人: kangjia (康佳--红太阳), 信区: Japan
标 题: 东京博士: 也谈房子：东京vs上海
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Dec 25 13:04:07 2006)

也谈房子：东京vs上海

东京博士 著

因为我既大致知道上海买房子的事，不久前也刚经历了在东京买房子的事。

1。东京都行政上由中心部的23区和外围的20多个市构成，市与区在行政上是平级的，
最西边缘部还有一个村一个町，全部合起来构成了东京都。注意：不存在东京市的说法
，但是东京都下面的确有一个[西东京市]，这是2000年原来的[田无市]与[保谷市]合并
后新命名的，1999-2002年本人就居住在东京都的西东京市。因此我不知道人们通常把
东京与上海做面积比较是以什么为标准，如果只拿东京23区与上海的包括松江区嘉定区
（以前的不算上海市区的松江县嘉定县）作对比的话，可能上海比东京要大，但是由于
东京行政上和文化，生活各方面都不仅仅是23区，而且东京都属下的区和市是行政上同
级的，因此这种比较首先是不合理的。如果把东京都属下的所有地理面积与上海比较，
那么是绝对不可能得出上海面积为东京3倍的结论。

2。其次东京都也好日本的其他地方也罢，城市内部的结构和城市之间的结构与中国有
着很大的区别，记得我小时候在苏州念书时每周要坐火车来往于去上海苏州两个之间，
明显的就是出了上海的真如就是一片田野，田野结束的时候就是进入另一个城市，而这
种景色在东京与其邻县城市之间几乎看不到，发达的经济和交通已经把中国人概念中割
裂的城市成为一个整体，因此在东京的上班族们，大多数家庭并不在行政上的东京都内
居住，理由不仅仅是东京都内的地价贵（其实日本各地的房子价格差别主要在于低价，
地面以上的建筑价格本身并没有特别的差异）。

3。类似曾经看到过的美国和澳洲那样，他们有Down town，日本历史上也有下町的称呼
，就是百姓们居住生活的地方，由于社会的近代化和多功能复合型居住区的开发，日本
也好，上海也罢，有了很多集合型居住小区，而且那些小区的功能越来越多越合理，小
区内简直成了一个什么都不缺的卫星城市，但是还是经济水准的差异问题，上海的小区
几乎都是以高层公共建筑为主，不像日本，大多数人还是喜欢居住独幢楼，而且地方再
小都有个花园停车场，也有一部分年轻夫妇喜欢高层的集合型公寓，或者把购买高层作
为将来购买独幢小楼的过渡期。

4。木鱼的文章中提到了东京的中央区，其实中央区也好，新宿区也罢，那些在东京并
非理想的居住地，而是商业，娱乐，办公的最佳地方，因此地价高，必然也就决定了土
地最合理的使用方法是产出也高，那样的地方可如果开设价廉物美的生活设施的商店，
估计连借房子的租费都付不出还怎么维持生意？进一步说这种家；这种价廉物美的设施
没有的话，怎么能形成良好的居住地呢？因此那个文章的作者完全是静止地封闭式的中
国思维看国外。事实上包括我本人在内，东京的上班族去公司上班路上1小时是不稀奇
的，稍微远离中心部不仅空气，环境，设施各方面好，而且地价便宜，地价便宜意味着
房价便宜，周围开阔，各种休闲设施完善，居住地完全没有必要选择在办公大楼群中。

5。当然也不是说东京的中心部就完全没有人居住，按照常住人口计算，由于已经完成
了上述的城市结构的形成，所以其实东京都内居民密度远远低于上海市区，与中央区邻
接的千代田区曾经因为登记的居民太少，个人税等公益性的市政税收都发生困难，呼吁
人们迁入该区生活，终究选择权在个人，最后不得不由东京都财政补贴和法人税支撑。
因此人口密度的比较不是单纯数学划块计算问题。东京人口众多只能说是人口流动量，
或者分别计算白天人口和晚上人口，这是有天囊之别的，在这些办公楼群集中地区除了
一些有名的娱乐区，很多商店只做午饭生意，晚上打烊停业，因为上班族下班都离开中
心部回家了。

6。在东京中心部有2种人居住着，一种是高收入的各界名人，有的是祖传的，有的是歌
星明星球星资产家等等，还有一部分就是外地人外国人。前者不谈，而后者就是不熟悉
城市结构的非长期居型的暂时人口，比如外国留学生一般都喜欢居住在闹市区，但是那
里像样的房子贵的一塌糊涂，他们只能居住一些很差的房子，也没办法，紧张的学习打
工生活他们既支付不起昂贵的交通费，也不可能在排得连睡觉时间都很少的节奏中再每
天去掉2小时路程。事实上很多来日时间长的留学生都是从居住在新宿池袋等闹市区开
始以后渐渐向外围转移，不断改善自己的居住质量，我自己也是这样的。

7。东京都内的房子天价的高级住宅这里不谈了，上不封顶。谈谈普通的商品房吧。就
我曾经居住过的东京的一些地区的房子的比较如下。
——1997年我住在东京都西面的朋友国分寺市，日本人朋友的4口之家购买的独幢小楼
，很小的花园带一个很窄的停车场，价格7000万日元，成交价6000万日元（折合人民币
450万），建筑面积和居住面积均为100平方米左右。至东京中心部的新宿乘中央线电车
30分钟。35年分期付款，每月扣除9万，相当于男主人公工资的1/4。停车场不用花钱了
。这个同样的房子在新宿区肯定是上亿了。
——我的同事，日本人4口之家，1995年购买距离国分寺市20分钟路程的高层公寓，85
平方米的3室1厅，由于地理上不属于东京，是琦玉县比较繁华的所泽市，因此价格为
2700万日元。至东京中心部的新宿乘西武线线电车也是30分钟左右。37年分期付款，每
月扣除6万，相当于男主人每月工资的1/6。停车场和管理费每月1万5千。这种房子在新
宿区内估计1倍以上的价格。
——我的朋友，就职10年搞计算机的沈阳人4口之家，2002年购买东京邻县的千叶市的
高层公寓4室1厅，2200万日元，35年分期付款，每月扣除6万5千，相当于男主人月收入
的1/6.5。距离中心部的东京车站电车京叶线不足30分钟。
——我自己2003年底在东京邻县的千叶县境内购买的独幢2楼5室1厅，价格和数据与上
面沈阳人类似，但是带有160平方米土地所有权。距离中心部东京的上野车站乘坐电车
常盘线正好30分钟。

以上都是新楼的例子。如果按照土地所有权计算，上海将是什么房价？如果按照工薪层
的平均收入计算，上海与东京的买房子达到了做国际比较的水准了吗？

--

※ 来源:·BBS 未名空间站 http://mitbbs.com·[FROM: 69.158.]